Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich?

WARUM STEIGT DIE GRUNDSTEUER?

Der erste wesentliche Faktor, der die Höhe der Grundsteuer beeinflusst, ist der Hebesatz der jeweiligen Kommune. Die Hebesätze können variieren, was dazu führt, dass die Grundsteuer mancherorts teurer und an anderen Orten günstiger wird. Die Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um ihre Einnahmen zu sichern oder zu erhöhen. Bei Verabschiedung der neuen Grundsteuerreform wurde von politischer Seite angekündigt, dass die „neue“ Grundsteuer steueraufkommensneutral wirken soll. Angesichts der Bedeutung der Grundsteuer für den wirtschaftlichen Haushalt der Kommunen und der teils angespannten Haushaltssituation wurde die Reform jedoch in einigen Fällen als Gelegenheit zur Steigerung der Einnahmen genutzt.

Der zweite wesentliche Faktor für die Höhe der Grundsteuer ist die Bemessungsgrundlage. Diese ist sowohl bei der alten als auch der neuen Grundsteuer der Wert der jeweiligen Liegenschaft. Da die Grundsteuer bis einschließlich 31.12.2024 auf Basis von Einheitswerten mit Größen aus dem Jahr 1964 oder 1935 erhoben wurde, waren diese Liegenschaftswerte weit von den tatsächlichen Marktwerten entfernt und mitunter daher verfassungsrechtlich nicht mehr tragfähig. Immobilien und Grundstückspreise sind in den vergangen 60 Jahren stetig gestiegen und entsprechend führt dies bei der Neubewertung der Liegenschaften im Rahmen der Grundsteuerreform bei einem Großteil zu einer höheren Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass eine höhere Grundsteuer ab 2025 in der Regel auf einem höheren kommunalen Hebesatz sowie höheren Grundsteuerbemessungsgrundlagen zurückzuführen sind.

RECHTLICHE UNSICHERHEITEN & EINSPRUCHSMÖGLICHKEITEN

Die neue Grundsteuerregelung steht aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken zur Rechtmäßigkeit bereits in der Kritik und ist diesbezüglich vor dem Bundesverfassungsgericht anhängig, insbesondere in Bezug auf die Wertgerechtigkeit und der unterschiedlichen Behandlung von Grundstücken.

Dieses Verfahren hat jedoch keine unmittelbare Auswirkung auf die laufende Erhebung der Grundsteuer. Ein Einspruch gegen die neue Form der Grundsteuererhebung hat dem Grunde nach keine Wirkung, da die Reform gesetzlich verankert ist und die Bescheide auf den neuen Bewertungsmaßstäben beruhen. Dem gegenüber stehen die zahllosen Pressemitteilungen, in denen dazu geraten wurde, Einspruch gegen die Grundsteuermessbescheide einzulegen.

Wir bei SWMP haben davon abgeraten, gegen die Grundsteuermessbescheide Einspruch einzulegen, da es bereits an den Zulässigkeitsvoraussetzungen für einen Einspruch scheitert. Um einen Einspruch einlegen zu können, muss der Steuerpflichtige durch den Bescheid beschwert worden sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Steuer zu hoch oder zu Unrecht festgesetzt worden ist. Im Rahmen eines mit der Erklärung übereinstimmenden Grundsteuermessbescheids kann es nicht zur Beschwer für den Steuerpflichtigen kommen. Auch Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit begründen keine Möglichkeit zur zulässigen Einlegung eines Einspruchs gegen den Grundsteuermessbescheid.

Sollte es dazu kommen, dass das Bundesverfassungsgericht auch die neue Grundsteuerreform für verfassungswidrig erklärt, muss das gesamte System der Grundsteuer erneut überarbeitet werden. Solange das Bundesverfassungsgericht die Anwendung des Gesetzes nicht ausdrücklich rückwirkend für nichtig erklärt, behalten die erlassenen Bescheide ihre Gültigkeit.

Wie auch im Zuge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts aus 2018 zur Verfassungswidrigkeit der vormaligen Grundsteuerregelungen wird der Gesetzgeber in solchen Fällen in aller Regel zur Neuregelung unter Setzung einer Frist verpflichtet, bis zu welcher das verfassungswidrige Gesetz jedoch weiterhin angewendet werden darf (im BVerfG-Urteil von 2018 betrug dieser Zeitraum 5 Jahre).

Dies bedeutet, dass selbst im Falle einer erneuten Verfassungswidrigkeit des Grundsteuergesetzes die erlassen Bescheide ihre Gültigkeit behalten sollten und pauschale Einsprüche gegen formell und materiell rechtmäßige Bescheide vom Finanzamt abgewiesen werden.

IHRE PFLICHTEN AB 2025

Zukünftig gilt es weiter für sie zu beachten, dass sie ab 2025 vom Grundsteuergesetz dazu verpflichtet sind, grundsteuerrelevante Anpassungen an ihren Liegenschaften mit einer entsprechenden neuen Grundsteuererklärung gegenüber dem Finanzamt zu erklären. Grundsteuerrelevante Anpassungen sind unter anderem Wohn- und Nutzflächenerweiterungen, Nutzungsänderungen von Flächen sowie Flächenreduzierungen. Sollten sie sich bezüglich gewisser geplanter oder bereits vorgenommener Anpassungen und deren Relevanz für die Grundsteuer unsicher sein, stehen wir ihnen gerne beratend zur Verfügung.

Wird eine erneute Erklärung aufgrund einer Veränderung am Grundstück unterlassen, kann dies ggf. zur Verwirklichung einer Steuerhinterziehung führen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Wohn- und Nutzflächenerweiterungen stattfinden, welche zwangsläufig zu einer höhen Grundsteuer führen würden.

Weitere informationen

Mehr über das Thema Grundsteuer erfahren Sie hier: Merkblatt zur Grundsteuer